부동산 보유세 완전정복 — 재산세·종합부동산세

딱 3줄 요약

• 부동산을 갖고 있으면 매년 내야 하는 세금이 재산세와 종합부동산세(종부세)예요. 재산세는 모든 부동산 소유자가, 종부세는 일정 금액 이상 보유한 사람만 추가로 내요.
• 2026년 기준 1세대 1주택자의 종부세 공제금액은 공시가격 12억원이에요 — 공시가격이 이보다 낮으면 종부세 자체가 안 나와요.
• 1세대 1주택자는 고령자 공제·장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 세액을 공제받을 수 있어요.

재산세 — 집을 가진 사람이라면 누구나

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 지방세예요. 계산식은 「(공시가격 × 공정시장가액비율) × 세율」이고, 2026년 기준 공정시장가액비율은 1주택자 43~45%, 다주택자·법인은 60%예요. 즉 같은 공시가격이어도 1주택자가 다주택자보다 실제 과세표준이 낮게 잡혀 세 부담이 덜해요.

종합부동산세 — "일정 금액 넘으면 국세로 한 번 더"

종부세는 재산세와 별도로, 보유한 부동산의 공시가격 합산액이 일정 기준을 넘는 사람에게 국세청이 추가로 매기는 국세예요. 2026년 기준 1세대 1주택자의 공제금액은 12억원이에요. 과세표준은 「(공시가격 합산 − 12억원) × 공정시장가액비율(60%)」로 계산해요. 예를 들어 1세대 1주택자의 공시가격이 15억원이라면, (15억−12억)×60%=1억 8,000만원이 과세표준이 돼요.

고령자·장기보유 공제 — 실거주 노년층에게 유리해요

1세대 1주택자가 종부세 대상이 되더라도, 나이가 많거나(고령자 공제) 오래 보유했다면(장기보유 공제) 추가로 세액을 깎아줘요. 이 둘을 합치면 최대 80%까지 공제받을 수 있어요. 예를 들어 은퇴 후 한 채에서 20년 넘게 실거주해온 고령자라면, 계산된 종부세액의 상당 부분을 실제로는 면제받는 셈이에요 — 반대로 젊은 다주택자는 이런 공제 혜택을 받기 어려워요.

재산세 vs 종부세, 헷갈리지 않으려면

재산세는 지방세로 모든 부동산 소유자에게 부과되고, 종부세는 국세로 일정 기준(1세대 1주택 12억원)을 넘는 사람에게만 추가로 부과된다는 점이 가장 큰 차이예요. 재산세 고지서는 매년 7월과 9월에 나눠서, 종부세 고지서는 매년 12월에 별도로 발송돼요. 두 세금 모두 매년 6월 1일 당시 소유자를 기준으로 하기 때문에, 그 무렵 매매 계약을 앞두고 있다면 6월 1일 전에 잔금을 치르는지 이후로 넘기는지에 따라 그 해 세금을 누가 내는지가 갈릴 수 있다는 점도 알아두면 좋아요.

초보자를 위한 체크리스트

• [ ] 재산세는 지방세, 종부세는 국세라는 차이를 구분했나요?
• [ ] 내 명의 부동산의 공시가격 합산액이 종부세 기준(1세대 1주택 12억원)을 넘는지 확인했나요?
• [ ] 고령자·장기보유 공제를 받을 수 있는 조건(나이·보유기간)을 알아봤나요?
• 한 줄 결론: 재산세는 모든 부동산 소유자가 내지만, 종부세는 공시가격이 기준(1세대 1주택 12억원)을 넘을 때만 추가로 부과돼요. 실거주 고령자·장기보유자는 최대 80%까지 공제받을 수 있다는 점도 꼭 기억하세요.

이 글은 개오팀의 분석 의견이며 세무 자문이 아니에요. 정확한 세액은 국세청 홈택스나 세무 전문가를 통해 확인하세요.