집 매매하는 법 — 초보자를 위한 구체적 가이드
작성일 2026-07-22 기준이에요. 제도·세율·금리는 바뀌었을 수 있으니 공식 자료로 한 번 더 확인하세요.
한눈에 보기
집을 사는 게 처음이라 뭐부터 해야 할지 막막하다면 이 글 하나로 정리돼요.
자금계획부터 임장, 계약금·중도금·잔금, 등기부등본 보는 법, 특약사항 쓰는 법까지 순서대로 아주 쉽게 알려드려요.
딱 3줄 요약
- 집 매매는 ① 자금계획 → ② 매물탐색·임장 → ③ 계약(계약금) → ④ 중도금 → ⑤ 잔금·등기 순서로 진행되는, 정해진 절차만 따라가면 되는 과정이에요.
- 계약금은 보통 매매가의 10%, 중도금은 40% 내외, 나머지가 잔금이고, 잔금 지급과 동시에 등기(소유권 이전)를 하는 게 원칙이에요.
- 계약 전 등기부등본으로 빚(권리제한)을 확인하고, 계약서에 특약사항을 명확히 적어두는 게 초보자가 가장 많이 놓치는 부분이에요.
1단계 — 집을 찾기 전에, "얼마까지 살 수 있나" 먼저 정하기
의외로 많은 초보자가 여기서부터 순서를 거꾸로 해요. 마음에 드는 집부터 찾고 나서 "이거 살 수 있나?"를 나중에 확인하면, 계약 직전에 자금이 부족해서 낭패를 볼 수 있어요.
먼저 확인해야 할 것:
- 내가 가진 현금(자기자본)
- 대출 가능한도(LTV·DSR — 부동산공부 1편 「근저당 완전정복」에서 자세히 다뤘어요)
- 취득세·중개수수료 등 부대비용까지 포함한 총 필요 자금
2단계 — 매물 탐색 + 임장(현장 방문)
인터넷 매물 정보만 믿지 말고, 반드시 직접 가서 확인(임장)하는 게 중요해요.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) — 회원가입 없이 무료로, 그 동네 아파트가 실제로 얼마에 거래됐는지 확인할 수 있어요. 중개사가 부르는 호가가 아니라 진짜 계약된 가격이라 신뢰도가 높아요.
- 임장 갈 땐 낮과 밤, 평일과 주말 등 다른 시간대에 가보는 걸 추천해요 — 같은 동네도 시간대별로 소음·유동인구가 다르게 느껴질 수 있어요.
3단계 — 계약(계약금 지급)
마음에 드는 집을 찾으면 매도인(파는 사람)과 계약을 맺어요. 이때 지급하는 돈이 계약금이에요.
- 계약금은 법적으로 매매가의 10% 이내로 제한돼요
- 계약서 작성 시 특약사항을 꼭 명확히 적어야 해요 — "구두로 약속한 것"은 법적 힘이 없고, 계약서에 문장으로 적어야 효력이 생겨요
초보자가 꼭 넣으면 좋은 특약사항 예시:
- "잔금 지급일까지 등기부등본상 근저당·가압류 등 새로운 권리가 추가로 설정될 경우, 본 계약은 해제하며 계약금은 전액 반환한다"
- "잔금일 이후 6개월 이내 누수·보일러 고장 등 중대 하자가 발견되면 매도인이 수리 책임을 진다"
- "각종 공과금(관리비·세금 등)은 잔금일 기준으로 정산한다"
4단계 — 중도금 (생략되기도 해요)
중도금은 계약금과 잔금 사이에 지급하는 돈으로, 보통 매매가의 40% 내외 수준이에요. 중도금을 지급하고 나면 양쪽 다 계약을 마음대로 취소할 수 없게 돼요 — "계약을 반드시 이행하겠다"는 확정 의사표현인 셈이에요.
(거래 규모가 작거나 양측이 합의하면 중도금 없이 계약금→잔금으로 바로 가기도 해요.)
5단계 — 잔금 지급 + 등기(소유권 이전)
잔금일엔 다음이 동시에 이뤄져요:
- 매수인이 남은 잔금을 전부 지급
- 매도인이 집 열쇠·비밀번호를 넘겨줌(집의 인도)
- 각종 공과금 정산
⚠️ 잔금일 당일, 등기부등본을 한 번 더 발급받아 재확인하세요. 계약 이후 잔금일까지 시간이 걸리는 동안, 집주인이 몰래 추가로 근저당을 설정하거나 압류가 걸릴 수도 있기 때문이에요(그래서 위에 소개한 특약사항이 중요해요).
잔금을 치른 뒤엔 60일 이내에 관할 등기소에서 소유권 이전등기를 마쳐야 해요. 등기를 마쳐야 비로소 법적으로 "내 집"이 돼요.
꼭 확인해야 할 서류 — 등기부등본 보는 법
등기부등본은 크게 3부분으로 나뉘어요:
- 표제부: 이 집이 어디에, 몇 층에, 어떤 구조로 지어졌는지 기본 정보
- 갑구: 소유권 관련 내용. 누가 소유주였는지 변동 이력과 함께, 가압류·압류·가처분·경매개시결정 같은 위험 신호도 여기서 확인해요
- 을구: 근저당권(집을 담보로 은행 등에서 돈을 빌린 내역) 등을 확인. "채권최고액"이 얼마인지가 핵심이에요
등기부등본 발급 방법: 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람(700원)·발급(1,000원) 가능해요. 회원가입 없이 결제만 하면 바로 PDF로 받을 수 있어요.
비용도 미리 계산해두세요
집값 외에 추가로 드는 비용들이에요:
- 취득세: 2주택까지는 기본세율 1~3%(2026년 1월 기준), 3주택 이상·법인은 더 높은 세율 적용
- 지방교육세: 취득세의 10%
- 농어촌특별세: 전용면적 85㎡ 초과 시 0.2% 추가
- 중개수수료: 매도인·매수인 각각 부담, 상한 요율 적용(예: 5억원 아파트면 상한 약 200만원+부가세)
초등학생도 이해하는 요약
집을 사는 건 "돈을 조금씩 나눠서 내는 약속"이에요. 처음엔 계약금(약속금), 중간엔 중도금(진짜 살 거라는 다짐), 마지막엔 잔금(나머지 전부)을 내고 집 열쇠를 받아요.
그리고 "이제 이 집은 내 거예요"라고 나라에 등록(등기)하면 끝나요. 그 사이에 이 집에 몰래 빚(근저당 같은 것)이 생기지 않는지 계속 확인해야 안전해요.
체크리스트
- 매물을 찾기 전에 내 자금 한도(대출 포함)를 먼저 계산했나요?
- 관심 매물의 실거래가를 국토부 실거래가 시스템에서 확인했나요?
- 계약서에 등기부등본 변동 관련 특약사항을 넣었나요?
- 잔금일 당일 등기부등본을 한 번 더 재확인할 계획인가요?
- 취득세·중개수수료 등 부대비용까지 자금 계획에 포함했나요?
쉬운 용어사전
- 계약금: 계약 체결 시 지급하는 첫 돈, 매매가의 10% 이내
- 중도금: 계약금과 잔금 사이에 내는 돈, 이후엔 계약 임의 취소 불가
- 잔금: 마지막에 지급하는 나머지 금액, 이날 소유권이 넘어옴
- 등기: "이 집의 주인이 바뀌었다"고 국가 기록에 등록하는 절차
- 등기부등본: 부동산의 소유권·권리관계를 기록한 공적 서류(표제부·갑구·을구)
- 특약사항: 계약서에 별도로 명시하는 추가 약속 조항
- 실거래가: 실제로 신고된 거래 금액(국토부 시스템에서 확인 가능)
이 글은 부동산 기초를 익히는 공부 자료예요. 투자·매매 권유가 아니며, 판단과 책임은 본인에게 있어요.