전세사기 예방법 — 계약 전 꼭 확인해야 할 것들

딱 3줄 요약

• 전세사기는 대부분 "깡통전세"(집값보다 전세보증금+빚이 더 많아서, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 못 돌려받는 상황)에서 시작돼요.
• 계약 전 등기부등본 확인과 계약 후 전입신고·확정일자, 그리고 전세보증금반환보증 가입, 이 세 가지만 챙겨도 위험을 크게 줄일 수 있어요.
• 근저당(빚)과 전세보증금을 합친 금액이 집 시세의 70~80%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 봐요.

깡통전세가 뭐길래?

내가 2억원짜리 전세로 들어간 집이 있는데, 알고 보니 집주인이 은행에서 1억 5천만원을 빌리면서 그 집을 담보(근저당)로 잡혀뒀다고 해봐요. 만약 이 집이 경매로 넘어가면, 은행이 먼저 1억 5천만원을 가져가고 나는 남은 돈에서만 보증금을 받을 수 있어요. 집값 자체가 2억 5천만원 정도라면 그럭저럭 회수되겠지만, 집값이 떨어지거나 처음부터 부풀려진 가격이었다면 내 보증금 2억원 중 상당액을 못 돌려받는 사태가 벌어져요. 이렇게 "속은 텅 비고 겉만 멀쩡한 깡통" 같다고 해서 깡통전세라고 불러요.

계약 전 — 등기부등본부터 확인하세요

등기부등본은 그 집의 "신분증+빚 내역서" 같은 문서예요. 크게 두 부분을 봐야 해요:

• 갑구(甲區): 소유권 관련 정보예요. 계약하려는 집주인과 등기부등본상 소유자가 진짜 같은 사람인지 대조하는 게 첫걸음이에요. 압류·가압류가 걸려 있다면 위험 신호예요.
• 을구(乙區): 근저당·전세권 등 소유권 이외의 빚 관련 권리가 나와요. 여기 적힌 근저당 채권최고액(은행이 설정해둔 담보 한도)을 꼭 확인하세요.

깡통전세 판별법: (근저당 채권최고액 + 내 전세보증금)을 더한 값이, 그 집의 실제 시세(매매가)의 70~80%를 넘으면 위험하다고 봐요. 예를 들어 시세 3억원 집에 근저당 1억원 + 내 보증금 2억원이면 합계가 3억원(100%)이라 매우 위험한 케이스예요.

계약 후 — 전입신고와 확정일자, 미루지 마세요

• 전입신고: 이사한 날 바로 주민센터에서 하면 대항력이 생겨요. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 "나 이 집에 전세로 살고 있는 사람이에요"라고 새 주인에게 주장할 수 있어요.
• 확정일자: 계약서에 도장 찍듯 날짜를 공식적으로 인증받는 절차인데, 이게 있으면 우선변제권이 생겨요. 집이 경매에 넘어가도, 확정일자를 받은 순서(그리고 근저당 설정 순서)에 따라 다른 빚쟁이들보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 권리가 생겨요.
• 최근에는 임대차 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여되고 공적 기록이 남아서, 나중에 분쟁이 생겨도 증거로 활용하기 좋아요.

전입신고와 확정일자, 둘 다 이사 당일 바로 처리하는 게 핵심이에요. 하루라도 늦으면 그 사이에 집주인이 다른 대출을 받아 근저당을 설정해버릴 수 있고, 그러면 내 우선순위가 밀려요.

전세보증금반환보증 — 마지막 안전장치

HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 파는 전세보증금반환보증에 가입하면, 만약 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우 보증기관이 대신 돌려주고, 그 돈을 나중에 집주인에게 받아내는 역할을 대신 해줘요. 보증료 부담은 크지 않은 편이고, 최근 법 개정으로 일정 규모 이상의 임대사업자는 이 보증 가입이 의무화되기도 했어요. 개인 임대인이어도 세입자가 먼저 요청하고 비용을 부담해서 가입하는 게 가능해요.

실제로 이런 식으로 당해요 — 대표적인 전세사기 수법

• 바지 임대인(명의 대여): 자산이 거의 없는 사람을 명의상 집주인으로 세워두고, 실소유자는 뒤에 숨어 보증금을 가로채는 수법이에요.
• 신축 빌라 시세 뻥튀기: 매매 시세가 형성되지 않은 신축 빌라의 가격을 실제 가치보다 부풀려서, 그 부풀린 가격을 기준으로 높은 전세보증금을 받는 수법이에요. 나중에 진짜 시세가 드러나면 깡통전세가 돼요.
• 동시진행(무자본 갭투자): 집주인이 자기 돈 한 푼 없이, 세입자의 전세보증금으로 집을 사들이는 동시에 계약을 진행하는 방식이에요. 집주인이 애초에 감당할 자산이 없다는 게 특징이에요.

초보자를 위한 체크리스트

• [ ] 계약 전 등기부등본 갑구(소유자)·을구(근저당) 둘 다 확인했나요?
• [ ] 근저당+내 보증금이 시세의 70~80%를 넘지 않는지 계산해봤나요?
• [ ] 이사 당일 바로 전입신고+확정일자를 받았나요?
• [ ] 전세보증금반환보증 가입을 검토했나요?
• 한 줄 결론: 전세사기의 대부분은 깡통전세에서 시작돼요. 계약 전 등기부등본 확인, 이사 당일 전입신고·확정일자, 그리고 전세보증금반환보증 가입, 이 세 가지 습관만 지켜도 위험을 크게 줄일 수 있어요.

이 글은 개오팀의 분석 의견이며 법률 자문이 아니에요. 실제 계약 전에는 공인중개사·법률 전문가의 확인을 반드시 거치세요.