임대차 3법 완전정복 — 전월세 계약 전에 꼭 알아야 할 3가지

딱 3줄 요약

• 임대차 3법은 계약갱신청구권제·전월세상한제·전월세신고제, 3가지 제도를 묶어 부르는 이름이에요.
• 세입자는 2년 계약이 끝날 때 한 번 더 2년을 연장(계약갱신청구권)할 수 있고, 이때 집주인은 임대료를 5% 이내에서만 올릴 수 있어요.
• 보증금이나 월세가 일정 금액을 넘으면 계약 후 30일 이내에 신고해야 하는 의무(전월세신고제)도 있어요.

① 계약갱신청구권제 — "2년 더 살게요"

기존에는 전월세 계약이 2년으로 끝나면 집주인 마음대로 재계약 여부·조건을 정할 수 있었어요. 하지만 2021년 6월 1일부터 시행된 이 제도로, 세입자는 최초 2년 계약이 끝날 때 딱 한 번, 2년 연장을 요청할 권리를 갖게 됐어요. 즉 세입자가 원하면 사실상 총 4년(2+2년)을 살 수 있는 셈이에요. 단, 집주인 본인이나 직계존비속이 실거주할 예정이라면 갱신을 거절할 수 있는 예외도 있어요. 그 밖에도 세입자가 2기 이상 월세를 연체했거나, 집이 철거·재건축될 예정이거나, 세입자가 허락 없이 집을 다른 사람에게 다시 세놓은 경우 등에도 집주인이 갱신을 거절할 수 있어요. 반대로 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 실제로는 다른 세입자를 들이면, 기존 세입자가 손해배상을 청구할 수 있다는 점도 함께 알아두면 좋아요.

② 전월세상한제 — "올려도 5%까지만"

계약을 갱신할 때, 집주인은 임대료(보증금이나 월세)를 직전 계약 대비 5% 이내에서만 올릴 수 있어요. 예를 들어 보증금 3억원짜리 전세를 갱신한다면, 최대 1,500만원(5%)까지만 올려서 3억 1,500만원까지 받을 수 있어요. 다만 이 상한선은 갱신계약에만 적용되고, 세입자가 바뀌는 신규 계약에는 적용되지 않아요 — 그래서 계약 만료 시점에 집주인이 세입자를 새로 받으면 시세대로 올려 받을 수 있다는 점이 이 제도의 한계로 지적돼요.

③ 전월세신고제 — "계약하면 신고하세요"

보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 전월세 계약을 맺으면, 계약 체결일로부터 30일 이내에 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템에 신고해야 해요. 신고하면 별도로 확정일자를 받으러 갈 필요 없이 확정일자가 자동으로 부여되는 장점이 있어요. 이 제도는 그동안 파악하기 어려웠던 전월세 실거래 정보를 투명하게 공개해서, 세입자가 주변 시세를 정확히 알고 협상할 수 있게 돕는 취지예요.

세입자가 실제로 챙겨야 할 것

• 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 의사를 집주인에게 통지해야 갱신청구권을 행사할 수 있어요 — 이 기간을 놓치면 권리가 사라질 수 있으니 캘린더에 미리 표시해두세요.
• 갱신 시 임대료 인상률이 5%를 넘는다면, 이는 법 위반이므로 거부할 수 있어요.
• 계약 후에는 전월세신고를 하고, 신고와 별개로 전입신고까지 마쳐야 대항력이 완성된다는 점(부동산공부 5번 글 "전세사기 예방법" 참고)도 꼭 기억하세요.

초보자를 위한 체크리스트

• [ ] 지금 계약이 최초 계약인지, 이미 한 번 갱신한 계약(4년 다 채운 계약)인지 확인했나요?
• [ ] 갱신 의사 통지 기한(만료 6개월~2개월 전)을 캘린더에 표시해뒀나요?
• [ ] 보증금·월세가 신고 대상 금액을 넘는다면 30일 이내 신고를 준비했나요?
• 한 줄 결론: 임대차 3법 덕분에 세입자는 2년+2년(총 4년) 거주와 인상률 5% 제한이라는 보호를 받지만, 이는 갱신계약에 한정된다는 점(신규계약엔 미적용)을 정확히 알고 계약에 임하는 게 중요해요.

이 글은 개오팀의 분석 의견이며 법률 자문이 아니에요. 구체적인 계약 분쟁은 전문가·법률구조공단 상담을 권해요.