LTV·DTI·DSR 완전정복 — 대출 한도를 정하는 3가지 알파벳

딱 3줄 요약

• LTV는 "집값 대비 얼마까지 빌려주나", DTI는 "소득 대비 이 집 대출 원리금이 얼마나 되나", DSR은 "소득 대비 내 모든 대출 원리금 합계가 얼마나 되나"를 보는 지표예요.
• 은행권 DSR 한도는 보통 40%, 2금융권은 50%로, 이 한도를 넘으면 대출 자체가 안 나와요.
• 2025년 10월 15일 도입된 스트레스 DSR 대책으로 수도권·규제지역은 가산금리 하한이 올라가서, 같은 소득이어도 대출 한도가 예전보다 줄어들었어요.

LTV — 집값 대비 대출 비율

LTV(Loan To Value ratio)는 집값 대비 얼마까지 대출해주는지를 나타내요. 예를 들어 LTV 70%인 지역에서 10억원짜리 집을 산다면 최대 7억원까지 대출이 가능하다는 뜻이에요. 다만 실제로는 DTI·DSR 한도에도 동시에 걸리기 때문에, LTV 한도까지 대출이 나온다고 단정할 수는 없어요 — LTV는 "최대치의 상한선"이고, 실제 대출액은 나머지 두 지표로 더 낮게 제한되는 경우가 흔해요.

DTI — 이 대출만 놓고 본 상환 부담

DTI(Debt To Income ratio)는 연소득 대비 이번에 받으려는 주택담보대출의 원리금이 차지하는 비율이에요. 계산식은 (해당 주담대 연간 원리금상환액) ÷ 연소득 × 100%예요. DTI는 지금 받으려는 대출 하나만 보기 때문에, 다른 대출(신용대출·차량할부 등)이 있어도 그건 반영되지 않는다는 한계가 있어요.

DSR — 내가 가진 모든 빚을 다 합쳐서 본 상환 부담

DSR(Debt Service Ratio)은 DTI보다 훨씬 엄격해요. 계산식은 (주담대+신용대출+카드론+할부 등 모든 대출의 연간 원리금상환액 합계) ÷ 연소득 × 100%예요. 즉 "이 집 대출 하나"가 아니라 "내가 짊어진 모든 빚"을 기준으로 계산해요. 은행권 대출은 통상 DSR 40%, 저축은행 등 2금융권은 DSR 50%를 넘으면 대출이 거절돼요.

예를 들어 연소득 8,000만원인 사람의 DSR 40% 한도는 연간 원리금 상환액 3,200만원이에요. 이미 신용대출 원리금으로 연 800만원을 갚고 있다면, 새로 받을 주담대의 연간 원리금은 2,400만원을 넘을 수 없어요 — 기존 빚이 많을수록 새 주담대 한도가 줄어드는 구조예요.

스트레스 DSR — "금리가 더 오를 걸 가정하고 계산해요"

정부는 2025년 10월 15일 대책으로 스트레스 DSR 제도를 더 강화했어요. 이는 실제 적용 금리에 일정한 가산금리(스트레스 금리)를 더해서 DSR을 계산하게 하는 제도예요. 수도권·규제지역은 이 가산금리의 하한을 3.0%포인트로 올려서, 실제 대출 금리가 4%여도 DSR 계산 시에는 7%를 적용받는 식이에요. 그 결과 같은 연소득이어도 대출 한도가 예전보다 크게 줄었는데, 연소득 1억원 기준으로 대출 가능 금액이 1억원 이상 줄어드는 경우도 보고됐어요.

내 집 마련 전에 확인할 것

• 매수하려는 집의 지역이 투기과열지구·조정대상지역인지에 따라 LTV·DSR 규제 강도가 달라져요.
• 신용대출·카드론 등 기존 대출이 있다면, 주담대를 받기 전에 일부라도 미리 상환해두면 DSR 한도에 여유가 생겨요.
• 은행 창구에서 "얼마까지 대출 가능한가"를 물어볼 땐, LTV·DTI·DSR 세 가지 모두를 통과하는 가장 낮은 금액이 실제 한도라는 점을 기억하세요.
• 생애최초 주택구입자는 지역·주택가격에 관계없이 LTV 상한이 더 완화되는 특례가 적용될 수 있으니, 첫 주택 구입이라면 해당 여부를 은행에 꼭 확인해보세요.

초보자를 위한 체크리스트

• [ ] LTV·DTI·DSR이 각각 무엇을 기준으로 계산하는지 구분할 수 있나요?
• [ ] 내가 이미 가진 대출(신용대출·할부 등)이 DSR에 합산된다는 걸 알고 있나요?
• [ ] 매수 예정 지역이 규제지역인지, 스트레스 DSR 가산금리가 얼마나 적용되는지 확인했나요?
• 한 줄 결론: LTV는 집값 기준, DTI는 이 대출만의 소득 대비 부담, DSR은 모든 빚을 합친 소득 대비 부담을 보는 지표예요. 실제 대출 한도는 이 셋 중 가장 낮은 금액으로 정해지고, 스트레스 DSR 강화로 최근 한도가 더 줄었다는 점을 꼭 감안하세요.

이 글은 개오팀의 분석 의견이며 대출 상담을 대신하지 않아요. 정확한 한도는 은행 창구나 대출 계산기로 확인하세요.